La afección real tributaria prevista en el artículo 79 de la Ley General Tributaria (LGT) vuelve a situarse en el centro del debate jurídico con la reciente STS 404/2026, que analiza el alcance temporal de la nota marginal de afección en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El caso partía de una transmisión hereditaria en la que se practicó la correspondiente nota marginal de afección fiscal prevista en el artículo 100 RISD. Años después, y una vez caducada registralmente dicha nota, la Administración derivó responsabilidad subsidiaria al adquirente posterior del inmueble tras declararse fallido el deudor principal.
La cuestión era clara:
¿La caducidad de la nota marginal de afección impide a Hacienda derivar responsabilidad tributaria al adquirente posterior?
El Tribunal Supremo responde de forma tajante: no.
La sentencia distingue con claridad entre:
1º.- la nota marginal registral del artículo 100 RISD; y
2º.- la afección legal del artículo 79 LGT.
Y concluye que la afección tributaria constituye una garantía real de origen legal cuya existencia y eficacia no dependen de la vigencia de la nota registral.
En consecuencia:
-> La caducidad de la nota marginal no extingue la afección fiscal.
-> Tampoco impide el ejercicio posterior de la acción de derivación de responsabilidad subsidiaria.
-> La función de la nota registral es exclusivamente publicitaria y delimitadora de la protección registral del tercero adquirente.
El elemento decisivo para determinar si el adquirente queda protegido por la fe pública registral del artículo 34 LH no es la fecha en que Hacienda inicia la derivación, sino el momento en que se adquirió el inmueble.
Así, quien compra mientras la nota marginal está vigente:
- conoce o puede conocer la existencia de la afección;
- no queda protegido como tercero hipotecario; y
- asume el riesgo de una futura derivación de responsabilidad aunque la nota haya caducado posteriormente.
El Supremo rechaza además la tesis de que la Administración disponga de una facultad “sine die”. La sentencia recuerda que la acción frente al responsable subsidiario está sometida a los plazos propios de prescripción de la LGT.
Y aquí introduce otra precisión especialmente relevante:
El dies a quo para ejercitar la acción contra el responsable subsidiario no nace con la inscripción de la nota marginal.
El plazo comienza con la declaración de fallido del deudor principal, conforme a los artículos 67.2, 174 y 176 LGT.
Por tanto, aunque la nota marginal hubiera caducado registralmente, la Administración podía iniciar válidamente la derivación porque:
- el adquirente compró con la afección vigente; y
- la acción se ejercitó dentro del plazo computado desde la declaración de fallido.
La consecuencia práctica de esta sentencia es muy relevante para el tráfico inmobiliario con origen hereditario: la desaparición registral de la nota marginal no supone necesariamente la desaparición del riesgo tributario asociado al inmueble.
En operaciones de adquisición de bienes procedentes de herencias con ISD pendiente o potencialmente controvertido, la diligencia debida del comprador cobra una importancia esencial, ya que la responsabilidad tributaria puede proyectarse incluso después de la cancelación registral de la nota marginal.
Una sentencia de enorme interés en materia de afección real tributaria, responsabilidad subsidiaria, prescripción y protección registral del tercero adquirente.